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【转载】最高院:关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定(20051221施行)  

2014-10-07 00:50:07|  分类: 律师业务指引 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定

    法释[2005]14
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》已于20051114日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过,现予公布,自20051221日起施行。               
○○五年十二月十四日

  根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定,结合人民法院民事执行工作的实践,对人民法院根据抵押权人的申请,执行设定抵押的房屋的问题规定如下:
第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债。
第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变卖或者抵债后,应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内,被执行人应当主动腾空房屋,人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。
第三条 上述宽限期届满后,被执行人仍未迁出的,人民法院可以作出强制迁出裁定,并按照民事诉讼法第二百二十六条的规定执行。
强制迁出时,被执行人无法自行解决居住问题的,经人民法院审查属实,可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
第四条 申请执行人提供的临时住房,其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房,面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。
第五条 申请执行人提供的临时住房,应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定;协商不成的,由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定,当地无同类房屋租金标准可以参照的,参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
已经产生的租金,可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。
第六条 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不应强制迁出。
第七条 本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的,以本规定为准。

   

   [焦点关注]“唯一住房”也可被查封拍卖  

房地产市场又到了风声鹤唳的时候,对于那些高位接盘的购房者来说,一直存在着由于误解而生出的侥幸心理。最常见的有两种:一是“跌太多了我就断供,让银行当业主去”,二是“我的房子是惟一住房,银行肯定不能赶我走”。

    我想告诉你的是:这两种想法都错了,尤其关于“惟一住房不能查封、拍卖”,我相信80%的中国人都这样以为的,可惜法院和银行不这么想,而且他们能拿出最高人民法院的司法解释。

    对于拥有多套住房的炒房者,最常见的想法是:如果我按揭的房子变成了负资产,丢给银行就是了,让他们当业主去。好像这样做了之后,就可以无债一身轻了。其实不然。比如购房者买的房子价值1000万,首付200万,按揭了一段时间,付出了100万。这时候出现暴跌,房子市场价只有500万左右,购房者陷入“负资产”。这时如果断供,任由银行收房、拍卖,假如拍卖中只卖到了400万,银行就出现了300万的账面亏损。这时候,银行会继续向购房者追讨。如果购房者还有两套或以上住房,那就没有任何悬念,继续查封拍卖,直到银行讨回自己的损失。而且在这个过程中,业主还搭上了自己的信用。

    如果购房者只剩下一套住房了呢?这种情况,跟购买惟一住房者,无法缴纳按揭的情况相同。大多数人的理解是:惟一住房是法院不能查封、拍卖的。其实,大家都错了。

    之所以理解错,是两个原因造成的。一是在20051221日之前,国家的确是这样规定的;二是在20051221日之后,由于担心造成上访事件,很多法院没有严格执行新的规定,执法不严。

    200511日之前,关于惟一住房能不能拍卖,一直没有特别明确的规定,所以各地法院判常常要看具体情况做裁决。2004114,最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,宣布自200511日起施行。其中第六条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”这也就是惟一住房不能查封、拍卖一说的由来。

    高院之所以出台这个司法解释,是出于人道主义的考虑。但随后一年中,出现了大量住豪宅不还债的情况。这条规定,成为最好的护身符。在“老赖们”狂欢一年之后,最高人民法院出台了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》20051114日通过, 12月21起就施行,根本没有等到200611日。

    这个新规定总共只有7条,基本上是一个“惟一住房查封、拍卖指南”。里面规定:只要已经依法设立了抵押的住房,如果不能还债,都可以查封、拍卖。如果是债务人及其抚养家属居住的房屋(惟一住房),给6个月宽限期。如果到了宽限期不交房,可以申请法院强制执行。

    如果强制迁出的时候,债务人及其家属无法自己解决居住问题,经法院核实,可以由债主(申请执行人)为债务人提供临时住房。这种临时住房,地段、面积都可以跟原来的住房不同,可以参照廉租房标准来解决。至于租金,由法院参照当时同类房屋租金标准确定,从拍卖款中优先扣除。至于需要给失去房子的人预留多少年的租金,没有明确规定,从各地判例看,从1年到5年都有。但这一司法解释同时规定,“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不应强制迁出”。当买商品房断供的人,显然不太可能是低保家庭。

    也就是说,如果一个人在市中心买了一套100平米的房子,最终没有能力继续按揭,到时候银行可以收房、拍卖。但需要给他到郊区租一套面积相对小一些的房子,预留一段时间的租金(当然,如果拍卖所得多于银行损失,超过部分在扣除诉讼费用之后,将退还给原业主)。

    事实上,20051221日以来不是所有的这类案子,都按照高法的司法解释来判决的。一些地方法院,由于担心造成过多上访事件,或者带来执行难,采用了息事宁人的态度。而银行方面,由于断供者不多,加上房价一直上涨,化解了一些矛盾,因此对这类案件也没有采取真正强硬的态度。所以,连很多律师和政法记者也不知道高法有这一司法解释。比如201311月,《郑州晚报》就发表了一篇《被执行人只有“惟一住房”咋办》的报道,称当地的中原区法院,“分五步”破解了这一难题。其实所谓的“分五步”根本不是创新,而是高法《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》里设定的方案。

     但情况显然已经发生了很大的变化。如果将来房地产泡沫破裂,银行和法院都要认真面对断供的情况,因为到那时银行必须自救,否则就面临大量烂账乃至倒闭。

    需要提醒读者的是,假如真的面对供楼难题时,需要明白以下细节以保护自己的利益:

    第一,如果无法继续供楼,也不能简单将房子丢给银行,任由他们处置。可以计算一下已经支付的成本,和房子可以卖出的价格,你自己卖总比拍卖更划算,损失更小。因为中国人讲风水,拍卖房肯定会贬值的。而且,有些地方的拍卖活动会被操纵。此外,通过跟银行充分沟通,商量一个双方都可以接受的延期还款方案,也许不必要走到查封、拍卖那一步。

    第二,只有在国土部门办理了正式抵押手续的惟一住房,才能“更容易”被查封拍卖。如果仅仅是合同约定,没有办理正式抵押手续,法院是不能轻易查封的。最高人民法院在出台《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》时有一个答记者问,其中解释说:“有抵押担保的债权比普通债权的安全性更高,更应当加以周到保护,无论是诉讼程序还是执行程序都应当尽可能地维护和实现有抵押担保的债权,这是维护社会交易秩序和交易安全的需要。”所以,如果你仅仅是因为普通债务,被人逼迫出售惟一一套住房,或者有人上门查封、拍卖这套房子,你是有申辩空间的。


                 最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定 》之解读

20051221开始施行的最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释,就人民法院根据抵押权人申请,执行设定抵押房屋的问题作出规定。此前最高人民法院公布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第六条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”
        为保证抵押权人权利的实现,结合以设定抵押的房屋的具体情况,最高人民法院在广泛征求意见的基础上制定了该司法解释。在此司法解释的规范下,对以下问题应当充分给予重视:
        一、设定抵押的房屋可执行
        
根据《执行抵押房屋的规定》,属于被执行人所有的已经设定抵押的房屋,人民法院可以依法拍卖、变卖或者抵债。这主要是从设定抵押的债权的特殊性考虑的。如果用于设定抵押的房屋属于被执行人及其所扶养家属生活所必需,那么对该房屋的执行与维护被执行人及其所扶养家属基本的居住条件确实有一定的矛盾。但与没有权利负担的房屋相比,已经设定抵押的房屋确有其特殊性,不仅居住者的所有权并不完整,而且该房屋作为债权实现的一种保证,功用明确,被执行人也非常清楚不能清偿债务的后果。因此设定抵押的房屋在执行的过程中区别与普通的房屋,即使为被执行人及其所抚养的家属生活所必需的房屋也可以依法拍卖、变卖或者抵债。
        二、执行可有条件宽限
        《执行抵押房屋的规定》对执行属被执行人及其所扶养家属生活必需的已经设定抵押的房屋规定了严格的条件和程序。首先,人民法院对已设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变卖或者抵债后,应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内,法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。只有6个月的宽限期届满后,被执行人仍未迁出的,人民法院才能强制迁出。其次,强制迁出时,被执行人无法自行解决居住问题的,应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
        三、申请人提供临时住宅
        被执行人被强制迁出且不能自行解决居住问题的,由申请人提供临时住宅。此司法解释主要规定了临时住宅的面积参照《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定,没有对临时住宅的其他条件做出要求。同时还规定申请人有权收取临时住宅的租金,并可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。
        四、低保对象不得被强制迁出
        《执行抵押房屋的规定》明确规定,被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不得强制迁出。此规定的目的在于保护弱势群体的利益,同时也是保证社会和谐稳定的需要。但需要指出,此规定只是限制了强制迁出这一执行手段的使用,但在这种条件下,并不妨碍查封、拍卖、变卖和抵债这些执行方式的施行。

                     最高人民法院执行办主任俞灵雨接受了本报记者的专访

    20051221,最高人民法院公布了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释,就人民法院根据抵押权人申请,执行设定抵押的房屋的问题作出规定。就该司法解释的有关问题,最高人民法院执行办主任俞灵雨接受了本报记者的专访

为何出台这个解释
  俞灵雨说,2004114日,最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。其中第六条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定出台后,有人认为,从长远看,如果设定抵押的房屋也不能执行,不利于维护银行房贷债权,增加了银行的经营风险,将影响商业银行的住房消费信贷业务,不利于住房按揭市场的发展,同时不利于社会诚信体系的建立与房地产业的健康发展。各地银行为了维护自己的房贷权益,纷纷采取措施提高房贷门槛,致使许多原本可以获得银行住房贷款的人无法贷款买房,最终损害了广大消费者的利益。为此,最高人民法院在广泛征求意见的基础上,结合法院执行工作的实践经验,制定了该司法解释。
  查封规定》第六条继续适用吗
  俞灵雨说,《查封规定》第六条规定的原则并无不当。房屋是基本的生活资料,显然属于生活必需品。因此,《查封规定》第六条规定是符合民事诉讼法立法精神的,也体现了人权高于债权的理念。《执行抵押房屋的规定》是针对已经设定抵押的房屋应当如何执行所作的规定,属于特殊情形,并不是对《查封规定》第六条的修改。因此《查封规定》第六条仍继续适用。
  设定抵押的房屋为何可以执行
  俞灵雨说,根据《执行抵押房屋的规定》,属于被执行人所有的已经设定抵押的房屋,人民法院可以依法拍卖、变卖或者抵债。这主要是从设定抵押的债权的特殊性考虑的。如果用于设定抵押的房屋属于被执行人及其所扶养家属生活所必需,那么对该房屋的执行与维护被执行人及其所扶养家属基本的居住条件确实有一定的矛盾。我们认为,与没有权利负担的房屋相比,已经设定抵押的房屋确有其特殊性,不仅居住者没有取得完全的所有权,而且该房屋作为债权实现的一种保证,功用明确,被执行人也非常清楚不能清偿债务的后果。因此,为了保护申请执行人的利益,应当允许对设定抵押的房屋予以执行。
  如何执行设定抵押的房屋
  俞灵雨说,为了最大限度地保护被执行人及其所扶养家属的利益,尽量减小由于强制执行对其造成的影响,《执行抵押房屋的规定》对执行属被执行人及其所扶养家属生活必需的已经设定抵押的房屋规定了严格的条件和程序。首先,人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变卖或者抵债后,应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内,法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。只有六个月的宽限期届满后,被执行人仍未迁出的,人民法院才能强制迁出。其次,强制迁出时,被执行人无法自行解决居住问题的,应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
  低保对象能被强制迁出吗
  俞灵雨说,《执行抵押房屋的规定》明确规定,被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不得强制迁出。因为列入低保对象的公民,经济上都比较困难,而低保对象以房屋抵押取得银行贷款的情况也较为少见,且居住的房屋本身价值不会太高,采取由申请执行人提供基本住房后再对原住房予以执行的措施对实现申请执行人的债权意义不大。因此《执行抵押房屋的规定》对于以低保对象为被执行人的情况作了特殊规定。

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